Olağanüstü genel kurul nasıl toplanır? 15 gün kuralı

Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır. Yönetim planında bir zaman belirtilmemişse olağan toplantı her yılın ocak ayında yapılır. Toplu yapılarda (çok bloklu sitelerde) kurullar en geç iki yılda bir toplanır.

Ama çatı aktı, asansörün değişmesi gerekiyor ya da yöneticiyle ilgili ciddi bir sorun var: Böyle durumlarda olağan toplantıyı beklemek gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi olağanüstü toplantıyı düzenler.

Kimler toplantı isteyebilir?

Önemli bir sebep ortaya çıktığında şu kişilerden birinin istemiyle kurul her zaman toplanabilir:

• Yönetici
• Denetçi
• Kat maliklerinin üçte biri

Yani yönetici harekete geçmiyorsa, kat maliklerinin üçte biri bir araya gelerek toplantıyı kendileri isteyebilir.

Çağrı nasıl yapılır?

Kanunun aradığı şartlar nettir:

1. Çağrı, istenen toplantı gününden en az 15 gün önce yapılır.
2. Çağrı bütün kat maliklerine ulaşmalıdır.
3. Çağrı ya kat maliklerine imzalatılan bir çağrı belgesiyle ya da taahhütlü mektupla yapılır.
4. Çağrıda toplantının sebebi bildirilir.

İlk çağrıda, toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da yazılır. İki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.

Uygulamada en çok yapılan hata, çağrının WhatsApp grubundan ya da asansöre asılan bir kâğıtla yapılmasıdır. Bu yöntemler hatırlatma için faydalıdır ama kanunun aradığı çağrının yerine geçmez. Usulsüz çağrıyla yapılan toplantıda alınan kararlar, sonradan itiraza açık hâle gelir.

Toplantı ve karar yeter sayısı

Kanunun 30. maddesine göre kurul, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu sayıya ulaşılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu kez katılanların salt çoğunluğu karar için yeterlidir. Kanunun bazı konular için ayrıca öngördüğü özel oranlar saklıdır.

Kararlar nereye yazılır?

Kanunun 32. maddesine göre kat malikleri kurulunun kararları sayfaları numaralı ve noterce onaylı bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Karara karşı oy verenler, karşı oylarının gerekçesini yazarak imza atar. Karar defteri, yönetimin en önemli belgesidir. Aidat, tadilat ya da yönetici seçimiyle ilgili bir uyuşmazlıkta ilk bakılan yer burasıdır.

Karara itiraz

Karara karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya hiç katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (madde 33).

Kısa kontrol listesi

• Toplantı sebebi açık ve yazılı mı?
• Çağrı tarihi ile toplantı tarihi arasında en az 15 gün var mı?
• Çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi yazıyor mu?
• Her kat malikine imzalı çağrı ya da taahhütlü mektup ulaştı mı? Makbuzlar saklandı mı?
• Toplantıda hazirun listesi tutuldu mu?
• Kararlar noter onaylı karar defterine yazılıp imzalandı mı?

Bir not: 2026 değişikliği çağrı usulünü değiştirmedi

Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, işletme projesi ve yönetim planı oranlarında değişiklik yaptı. Toplantıya çağrı süresi ve çağrı yöntemiyle ilgili kurallar ise değişmedi. Bu konuda sosyal medyada dolaşan “çağrı süresi kısaldı” ya da “e-postayla çağrı yeterli” gibi bilgilere itibar etmeden önce kanunun güncel metnine bakmanızı öneririz.

Karacan olarak danışmanlık verdiğimiz sitelerde çağrı belgelerini, hazirun listesini ve karar defteri taslağını hazırlıyor, toplantının usule uygun yapılmasını sağlıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut bir uyuşmazlıkta bir avukata danışmanızı öneririz.

Tüm yazılar